政策解讀：開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見--政策解讀
開自然資字[2022]360號
為進一步規(guī)范我市不動產(chǎn)登記工作，有效解決不動產(chǎn)登記歷史遺留問題，結合我市實際，我局制定了《開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向我局反映。
開平市自然資源局
2022年8月31日
開平市不動產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見
為規(guī)范我市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登記的歷史遺留問題，保護不動產(chǎn)權利人合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)，按照“依法依規(guī)、尊重歷史、面對現(xiàn)實、為民利民”的原則，結合我市的實際情況，現(xiàn)就不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作中遇到的問題提出以下處理意見：
一、建筑物跨宗地紅線建設導致土地使用年限或用途不一致的問題
（一）擬登記建筑物占用的土地使用年限不一致的，以該建筑物占用的各宗地中剩余土地使用年限最短的宗地對應的土地使用年限登記。土地使用年限減少的，已繳納的土地出讓金不予退回。
(二)在不動產(chǎn)登記統(tǒng)一實施前已完成報建手續(xù)或已經(jīng)進行房屋登記，并跨兩塊用途不一致的宗地的，按照規(guī)劃用途進行登記，涉及到登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，需要補繳土地出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
（三）為避免以后出現(xiàn)建筑物跨多個土地使用年限的宗地、建筑物跨不同用途宗地的問題出現(xiàn)，用地單位應先補辦統(tǒng)一土地使用年限、用途手續(xù)后，再辦理規(guī)劃報建手續(xù)。未完成統(tǒng)一使用年限、統(tǒng)一用途并合并宗地手續(xù)的，規(guī)劃部門不應核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。
二、關于建筑物部分超出宗地紅線占用國有建設用地的問題
建筑物已依法取得規(guī)劃、竣工驗收手續(xù)，由于地理信息數(shù)據(jù)升級、更新及其他歷史原因等造成建筑物部分超出原批準宗地紅線，按照以下情形辦理：
建筑物基底未超出宗地紅線，但陽臺、飄窗等垂直投影超出宗地紅線范圍的，按照原批準宗地紅線及房屋測繪報告進行登記，宗地面積按照原批準宗地紅線面積進行登記，房屋面積按照房屋測繪報告書確定的建筑面積進行登記。
對于建筑物基底超出宗地紅線范圍的情況，若建筑物基底占地面積不超出宗地面積的，保持宗地面積不變且不占用集體土地的前提下調(diào)整宗地界線范圍，經(jīng)公示權屬無爭議給予辦理登記。
建筑物基底（不包含地下空間）超出用地紅線，且房屋尚未登記到業(yè)主名下的，按照以下情形分類辦理：
1、單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且該建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積不大于該幢建筑物基地面積的1%，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地面積紅線部分占用的土地面積不大于4㎡的，可不做違法用地處理，由不動產(chǎn)登記部門按照建筑物實際建筑面積和實際用地面積予以辦理登記。
本條款適用于經(jīng)規(guī)劃部門批準的所有規(guī)劃用途的宗地，包括但不限于住宅（含商品房、別墅、自建房、平房等）、商業(yè)、工業(yè)、物流、倉儲、教育、醫(yī)療等用途。
2、建筑物為住宅用途（包括但不限于商品房、別墅、自建房、平房等），單幢建筑物基底面積不大于100㎡，且超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的1%但不大于5%的，或者單幢建筑物基底面積大于100㎡，且該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于15㎡的，經(jīng)公示權屬無爭議后，對超出的宗地部分進行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
3、除住宅用途外的其他用途（包括但不限于商業(yè)、工業(yè)、醫(yī)療、教育等），單幢建筑物基底超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于4㎡但不大于該幢建筑物基底面積的5%的，經(jīng)公示權屬無爭議后，對超出的宗地部分進行違法用地處理，并簽訂出讓合同，補繳土地出讓金后給予辦理登記，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。該幢建筑物超出批準用地紅線部分占用的土地面積大于該幢建筑物基底面積的5%的，不予受理不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（四）建筑物基底（不包括地下空間）超出用地紅線，且房屋已全部或者部分核發(fā)了房屋所有權證書到業(yè)主名下，業(yè)主憑房屋所有權證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，超出部分補繳出讓金及相關稅費后，不動產(chǎn)登記機構應予以辦理，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
三、無土地權屬來源但已辦理房屋登記的問題
（一）已辦房屋登記但無土地權屬來源的商住樓，辦理不動產(chǎn)登記時需補繳出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算，使用期限起始日期按第一戶補繳出讓金日期起計算。
（二）已辦房屋登記但無土地權屬來源的自建房，經(jīng)違法用地處理后，權利人憑房產(chǎn)證及其他相關資料申請不動產(chǎn)登記，補繳土地出讓金簽訂出讓合同后給予辦理登記，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
上述兩條款均以占用土地屬國有性質(zhì)為前提，房屋占用土地屬集體性質(zhì)的不予辦理登記。
四、關于在合法宗地上建造的房屋，其房屋所有權（或土地使用權）沒有同步轉移，導致不動產(chǎn)土地、房屋權利不一致的問題
（一）商品房或已分割辦證的自建房，其房屋所有權已多次轉移且相繼取得房產(chǎn)證，但沒有同步辦理國有土地使用證的不動產(chǎn)，現(xiàn)房產(chǎn)所有權人持房產(chǎn)證和原權利人的國有土地使用證申請辦理房地產(chǎn)權利主體一致的不動產(chǎn)登記的，應予以受理。如現(xiàn)房產(chǎn)所有權人未能收回原權利人土地證書的，應當在登記機構門戶網(wǎng)站或者我市公開發(fā)行的報刊公告作廢，公告期滿無異議的，應給予辦理。
（二）未分割辦證的自建房和工業(yè)廠房，其房屋所有權（或土地使用權）已單獨多次轉移，且相繼取得房產(chǎn)證（或土地使用權），但沒有同步辦理國有土地使用權證（或房產(chǎn)證）的不動產(chǎn)，當事人持有房產(chǎn)證（或土地證）、原有權利人的國有土地使用權證（或原權利人的房產(chǎn)證）共同申請辦理房地產(chǎn)權利主體一致的不動產(chǎn)登記的，經(jīng)調(diào)查核實，應予以受理。
五、房屋用途與土地用途不一致的問題
（一）對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前已分別辦有房產(chǎn)證和土地證的自建房，且兩證記載的用途不一致的辦理不動產(chǎn)登記時分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記。
（二）對于在原土地用途為機關團體、公共服務、工業(yè)用地等用地上建的住宅樓（房改房、安置房等），根據(jù)房屋用途登記土地用途，需要補繳出讓金的，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算，土地使用年限依據(jù)房屋用途確認。
（一）在“綜合用地”上建筑物已辦理房屋登記的，根據(jù)建筑物實際登記用途確定土地登記用途和土地使用年限;建筑物未辦理房屋登記的（包括空地未建的情況），根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途和土地使用年限。使用年限自土地批準使用之日起計，最高年限不超過50年。需要補繳土地出讓金的，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
（二）原批準土地用途登記為“商住用地”或“商業(yè)、住宅用地”或“住宅”，但未約定商業(yè)、住宅等不同用途使用年限的，按照住宅用地70年、商業(yè)用地40年的最高年限登記。對于單元房屋的房屋用途與土地用途不一致的商住樓，土地用途和土地使用年限依據(jù)單元房屋的用途確認；原已核發(fā)不動產(chǎn)權利證書，且記載的房屋用途與土地用途不一致的商品房，在辦理新的不動產(chǎn)登記時，按本條規(guī)定執(zhí)行。
（三）批準土地用途登記為多種用途的空地，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃用途確定土地登記用途，涉及到登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，需要補繳土地出讓金，出讓金補繳標準按申請時點我市實施的計價辦法計算。
七、關于開發(fā)建設單位已注銷或被吊銷營業(yè)執(zhí)照，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
已辦首次登記的房屋，由于開發(fā)建設單位營業(yè)執(zhí)照被注銷或被吊銷，無法與購房人共同申請不動產(chǎn)轉移登記的，可由購房人憑清晰的權屬來源證明材料（購房合同、發(fā)票等）、有關稅費繳納憑證等資料，單方申請轉移登記，經(jīng)公告無異議后給予辦理。
八、關于已辦理集體土地使用證或有合法用地批文的農(nóng)村宅基地上房屋缺乏規(guī)劃報建資料的問題
對于未有城鄉(xiāng)規(guī)劃的地區(qū)，已依法取得宅基地使用權，由市政府對于未覆蓋鄉(xiāng)村規(guī)劃的鄉(xiāng)村及時間界限作出統(tǒng)一認定，當事人申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記，符合上述認定范圍的，可不提供房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料，提交不動產(chǎn)權籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產(chǎn)界址、面積等材料，辦理不動產(chǎn)登記。
九、關于房屋或土地分別查封，無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
（一）土地或地上建筑物被查封的，視同該不動產(chǎn)一并查封，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執(zhí)行人與他人的除外；登記申請人應向人民法院提出異議，解除查封后再申請不動產(chǎn)登記手續(xù)。
（二）人民法院對不動產(chǎn)進行查封或實體處理時，宜將土地和地上建筑物一并進行查封或處理。
十、用地批準文書抵押狀態(tài)未注銷，地上商品房已辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)登記的問題
對于用地批準文書抵押狀態(tài)未注銷的地塊，地上已建成商品房出售并已辦理房產(chǎn)證的，住戶申請辦理不動產(chǎn)登記相關手續(xù)時應給予辦理。
本文件適用于開平市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前所形成的歷史遺留問題，由開平市自然資源局負責解釋。文件自2022年9月1日起執(zhí)行，有效期3年。
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