政策解讀：關(guān)于《開平市“三舊”改造實施意見》的政策解讀

開平市人民政府關(guān)于印發(fā)開平市“三舊”

改造實施意見的通知

開府〔2022〕11號

KPFG2022006

各鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處），市有關(guān)單位：

現(xiàn)將《開平市“三舊”改造實施意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

開平市人民政府

2022年7月22日

開平市“三舊”改造實施意見

第一章 總  則

第一條 制定依據(jù)

為深入推進(jìn)本市舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊（以下簡稱“三舊”）改造工作，提高土地節(jié)約集約利用水平，完善城市功能，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，傳承歷史文化，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令279號）和《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施辦法〉的通知》（江府〔2021〕13號）等精神，結(jié)合本市實際情況，制定本實施意見。

第二條 制定原則

實施“三舊”改造應(yīng)遵循“政府引導(dǎo)、市場運作、尊重歷史、分類施策、統(tǒng)籌規(guī)劃、共建共享、法治保障”的原則。

第三條 適用范圍

本市行政區(qū)范圍內(nèi)的“三舊”改造活動適用于本實施意見。

“三舊”改造指由政府及其部門、土地權(quán)利人或者其他符合規(guī)定的主體對特定城鄉(xiāng)建成區(qū)范圍內(nèi)的舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊實施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、生態(tài)修復(fù)、歷史建筑修繕等活動。

第四條 組織架構(gòu)與部門職責(zé)

市人民政府成立市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌、指導(dǎo)、督促、檢查本市“三舊”改造工作。由市長任組長，分管自然資源工作的市領(lǐng)導(dǎo)任副組長，市相關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人為成員，積極主動推進(jìn)全市“三舊”改造工作。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在市自然資源局，負(fù)責(zé)具體協(xié)調(diào)解決“三舊”改造工作中遇到的重大問題，監(jiān)督和檢查“三舊”改造工作執(zhí)行情況。

市自然資源部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌推進(jìn)“三舊”改造具體工作，負(fù)責(zé)組織制定本市“三舊”改造相關(guān)配套性文件和規(guī)范性文件，加強(qiáng)政策解讀和宣傳；負(fù)責(zé)本市“三舊”改造標(biāo)圖入庫的初審、規(guī)劃用地管理、不動產(chǎn)登記等管理工作，監(jiān)督指導(dǎo)區(qū)域“三舊”改造任務(wù)的實施完成。

市發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本市“三舊”改造范圍內(nèi)重大示范工程、重大產(chǎn)業(yè)工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施的實施落地。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)全市國有土地上房屋征收與補償?shù)谋O(jiān)督管理工作；負(fù)責(zé)項目施工質(zhì)量指導(dǎo)監(jiān)督、市政配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)督、歷史建筑保護(hù)利用等工作，負(fù)責(zé)監(jiān)管拆遷安置物業(yè)的銷售。

市科工商務(wù)部門負(fù)責(zé)牽頭開展工業(yè)信息普查、制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展綜合評價、引導(dǎo)村級工業(yè)園升級改造等工作。

市財政部門負(fù)責(zé)落實土地出讓收入分配使用、產(chǎn)業(yè)升級改造、公益性項目、歷史文化保護(hù)項目和微改造項目財政獎補和激勵等政策資金保障工作。

市稅務(wù)部門負(fù)責(zé)研究并落實“三舊”改造稅收指引及優(yōu)惠政策，加強(qiáng)稅收政策解讀和宣傳，研究解決“三舊”改造過程中的稅收問題。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織做好集體資產(chǎn)管理工作。

市文化廣電旅游體育部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)“三舊”改造中不可移動文物保護(hù)及活化利用工作。

市城市管理和綜合執(zhí)法部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對“三舊”改造項目范圍內(nèi)違法建設(shè)治理的指導(dǎo)監(jiān)督。

市公安、司法行政、人力資源和社會保障、交通運輸、水利、衛(wèi)生健康、市場監(jiān)督管理、林業(yè)等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好“三舊”改造工作。

各鎮(zhèn)（街）人民政府負(fù)責(zé)推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)“三舊”改造的具體實施工作。組織屬地綜合執(zhí)法隊伍及社區(qū)、村集體等組織，加強(qiáng)巡查，及時制止和查處違法建設(shè)行為，維護(hù)“三舊”改造的正常秩序。同時負(fù)責(zé)對項目面積規(guī)模是否符合要求、地塊權(quán)屬是否清晰、改造意愿是否達(dá)到規(guī)定比例要求等內(nèi)容進(jìn)行審核，確保“三舊”改造任務(wù)順利進(jìn)行。

第五條 改造分類

“三舊”改造分為全面改造、微改造和混合改造三類。

全面改造，是指以拆除重建方式進(jìn)行再開發(fā)，或?qū)嵤┥鷳B(tài)修復(fù)、土地復(fù)墾等改造活動。

微改造，是指維持現(xiàn)狀建筑物主體結(jié)構(gòu)基本不變，對現(xiàn)狀建筑物進(jìn)行局部加建、拆建，改變使用功能，整飾修繕，保護(hù)活化，完善公益性設(shè)施等改造活動。

混合改造，是指全面改造和微改造相結(jié)合的類型。

第二章 標(biāo)圖入庫

第六條 入庫標(biāo)準(zhǔn)

擬申報入庫圖斑應(yīng)滿足《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》關(guān)于上蓋物占比要求的政策規(guī)定，同時符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃）、第二次全國土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查屬于建設(shè)用地等條件。標(biāo)圖入庫的申報、審核及審批程序按《廣東省“三舊”改造標(biāo)圖入庫和用地報批工作指引（2021年版）》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條 動態(tài)調(diào)整

市“三舊”改造標(biāo)圖入庫實施動態(tài)管理，每季度調(diào)整一次，每個季度前5個工作日接受申報。市自然資源局應(yīng)嚴(yán)格按照廣東省和江門市關(guān)于“三舊”改造政策和標(biāo)圖入庫管理的文件要求，統(tǒng)籌和規(guī)范“三舊”改造標(biāo)圖入庫動態(tài)調(diào)整的初審工作，及時上報江門市自然資源部門。

第三章 規(guī)劃管控

第八條 規(guī)劃體系

實施“三舊”改造應(yīng)當(dāng)編制“三舊”改造專項規(guī)劃、“三舊”改造年度實施計劃、項目預(yù)申請和“三舊”改造方案。

第九條 “三舊”改造專項規(guī)劃

市自然資源局應(yīng)當(dāng)以國土空間總體規(guī)劃（城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃）等上層規(guī)劃為依據(jù)，會同市相關(guān)部門組織編制“三舊”改造專項規(guī)劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施，并報江門市自然資源局備案。經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造專項規(guī)劃可作為指導(dǎo)制定“三舊”改造年度實施計劃的依據(jù)。

“三舊”改造專項規(guī)劃應(yīng)明確本行政區(qū)域“三舊”改造的重點區(qū)域和范圍、改造目標(biāo)、功能定位、總體用地布局和規(guī)模、規(guī)劃控制要求、配套設(shè)施的總體規(guī)劃和道路規(guī)劃、歷史文化保護(hù)、自然生態(tài)保護(hù)等內(nèi)容?！叭f”改造專項規(guī)劃應(yīng)當(dāng)注重各類規(guī)劃的對應(yīng)銜接，充分預(yù)留產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、生態(tài)建設(shè)用地和公益事業(yè)用地，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

第十條 “三舊”改造年度實施計劃

市自然資源局根據(jù)上級統(tǒng)一部署和“三舊”改造專項規(guī)劃編制“三舊”改造年度實施計劃，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實施。“三舊”改造年度實施計劃內(nèi)容主要包括“三舊”改造年度目標(biāo)、項目安排、改造方式、完善用地手續(xù)計劃、投資預(yù)算等。

第十一條 改造項目預(yù)申請

“三舊”改造項目須完成改造意愿表決后，由申報主體[舊城鎮(zhèn)改造類為鎮(zhèn)（街），舊廠房改造類為權(quán)益人，舊村莊改造類為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織]提出項目預(yù)申請，由市自然資源局進(jìn)行受理與審批。提出預(yù)申請的項目改造面積原則上不得低于10畝；若項目面積小于10畝但確需實施改造的，由市人民政府按照“一事一議”原則進(jìn)行充分論證后研究確定。項目預(yù)申請材料包括改造范圍紅線圖、權(quán)屬證明、意向改造方案、改造意愿表決材料或其他經(jīng)審查需要提交的材料。

完成預(yù)申請工作的項目，可按相關(guān)規(guī)定有序開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查、引入合作企業(yè)、改造單元范圍內(nèi)國土空間詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱“控規(guī)”）調(diào)整、地塊規(guī)劃條件論證、項目改造方案編制與審批、完善歷史用地手續(xù)等工作。

規(guī)劃條件論證是指在“三舊”改造專項規(guī)劃和控規(guī)的指導(dǎo)下，開展容積率、建筑高度等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及交通組織、配套設(shè)施等內(nèi)容論證。規(guī)劃條件論證由各鎮(zhèn)（街）組織編制，可連同“三舊”改造方案一并報市自然資源局審查，經(jīng)審查同意后報有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)構(gòu)審批。

第十二條 改造方案

“三舊”項目改造方案應(yīng)當(dāng)依據(jù)“三舊”改造專項規(guī)劃、改造單元范圍內(nèi)控規(guī)和有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求進(jìn)行編制。改造方案由鎮(zhèn)（街）組織編制，報市自然資源局審查；審查通過后再報市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議；審議通過后最終報市人民政府審批。涉及控規(guī)未覆蓋或者調(diào)整的，應(yīng)先按控規(guī)編制或者調(diào)整程序開展改造單元范圍內(nèi)的控規(guī)編制或者調(diào)整論證工作，經(jīng)批準(zhǔn)后按編制或者調(diào)整完善后的控規(guī)編制改造方案，并按程序報批。其中對于改造后為工業(yè)用途的“改工”項目，項目地塊無需編制或者調(diào)整控規(guī)。規(guī)劃條件論證經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后，可作為建設(shè)用地規(guī)劃條件出具的依據(jù)，直接編制項目實施方案。

涉及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的“三舊”改造項目，可以將“三舊”項目改造方案以及集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)材料按程序一并報江門市人民政府審批。

“三舊”項目改造方案主要內(nèi)容包括改造地塊基本情況、改造意愿及補償安置情況、改造主體及擬改造情況、需辦理的規(guī)劃及用地手續(xù)、資金籌措、開發(fā)時序、實施監(jiān)管等。

“三舊”項目改造方案涉及舊城鎮(zhèn)、舊村居改造的，需增加編制社會風(fēng)險評估報告后方可啟動項目改造實施工作。

第十三條 公益性用地移交

（一）原土地權(quán)利人將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、住宅等經(jīng)營性用地的（“工改工”除外），應(yīng)當(dāng)按照控規(guī)要求，將不低于項目用地總面積15%的土地（以下簡稱“公益性用地”）無償移交政府，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)。

（二）公益性用地移交不足和超出情況的處置辦法

對改造地塊所在的控規(guī)未提出預(yù)留公益性用地要求，或者改造面積較小，導(dǎo)致無法提供足額的公益性用地的，不足15%的部分可以按原土地用途評估后，補繳與應(yīng)當(dāng)移交用地等價的土地價款，或者通過無償移交城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者其他公益性項目建筑面積，根據(jù)其占項目總建筑面積的比例折抵應(yīng)移交的用地面積。

對改造地塊所在的控規(guī)要求落實的公益性用地比例超出本意見關(guān)于公益性用地?zé)o償貢獻(xiàn)的比例要求的，超出部分可以按原土地用途評估后，由政府有償收回或用于與“工改居”項目聯(lián)動改造

（三）公益性用地移交程序

按本條第（一）（二）項規(guī)定無償移交公益性用地或公益性建筑面積的，改造主體應(yīng)按照以下程序和要求完成移交工作：

1.改造主體應(yīng)按照移交要求在“三舊”項目改造方案中制定公益性用地移交方案，主要內(nèi)容包括移交主體、移交土地或建筑的面積、位置、移交期限等。

2.公益性用地移交方案連同“三舊”項目改造方案按有關(guān)程序報批后，作為條件之一設(shè)定在用地規(guī)劃條件中。移交手續(xù)由市自然資源局負(fù)責(zé)辦理。

3.改造主體應(yīng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前完成公益性用地移交工作，并負(fù)責(zé)對移交范圍內(nèi)原有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行拆除，未按規(guī)定移交的，不予辦理供地手續(xù)。分期實施的項目每期應(yīng)移交不少于該分期總用地面積的15%土地。

4.涉及將公益性項目建成后無償移交政府的改造項目，應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時明確優(yōu)先完成公益性項目建設(shè)并無償移交政府。

第四章 分類實施改造

第十四條 舊城鎮(zhèn)改造

（一）改造模式

舊城鎮(zhèn)改造可以分為以下兩種方式：

1.政府主導(dǎo)，由市人民政府按照簽訂的征地補償協(xié)議落實補償后收回土地，依法組織土地供應(yīng)工作。

2.自行改造

（1）改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造。

（2）改造項目范圍內(nèi)若干權(quán)利人通過簽訂搬遷補償協(xié)議將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體后由其實施改造。

（二）改造流程

舊城鎮(zhèn)自行改造按以下程序進(jìn)行：

1.確定申報主體。

2.組織改造意愿調(diào)查，由申報主體開展居民意愿征詢，取得改造范圍內(nèi)用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權(quán)利人同意的，方可啟動改造。經(jīng)表決同意后，申報主體可按相關(guān)程序申請納入年度計劃，進(jìn)行項目預(yù)申請，并按相關(guān)要求進(jìn)行編制或修改控規(guī)。

3.政府按程序進(jìn)行審批并公示。

4.申報主體按相關(guān)要求編制改造方案，其中應(yīng)包含補償方案，經(jīng)改造范圍內(nèi)用地面積80%以上及上蓋建筑物面積80%以上合法權(quán)利人同意的，按相關(guān)程序進(jìn)行報批。

5.申報主體與改造戶主簽訂《征地補償安置協(xié)議》達(dá)100%的，則按相關(guān)程序進(jìn)行改造主體資格確認(rèn)后，由該申報主體與鎮(zhèn)（街）簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

6.改造主體申辦協(xié)議出讓供地手續(xù)。

7.改造主體按改造方案和建設(shè)程序?qū)嵤└脑臁?/p>

第十五條 舊村莊改造

（一）改造模式

舊村莊改造可以分為以下三種方式：

1.政府主導(dǎo)。由政府負(fù)責(zé)對土地開展征收、平整及村民住宅和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)復(fù)建安置補償?shù)认嚓P(guān)工作，形成“凈地”納入市政府土地儲備庫后實施公開出讓或用于市政公共設(shè)施建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不參與土地出讓收益分成。

2.自行改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其全資子公司根據(jù)批復(fù)的項目改造方案自行征收補償安置，并可申請以協(xié)議出讓方式獲得項目可開發(fā)建設(shè)地塊。

3.合作改造。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過市公共資源交易平臺公開選擇合作企業(yè)實施改造。

（二）舊村莊改造流程

舊村莊改造引入市場主體改造的，可按以下流程實施：

1.確定舊村莊改造范圍及項目申報主體。

2.開展改造意愿表決征詢。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決通過，并經(jīng)鎮(zhèn)（街）審核后方可啟動改造。申報主體按相關(guān)程序申請納入年度計劃。

3.開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸查，并進(jìn)行項目預(yù)申請。

4.通過市公共資源交易平臺公開選取合作企業(yè)，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決通過，確定合作企業(yè)。

5.編制及表決項目改造方案（含征地補償安置方案）。經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決通過后，并按相關(guān)程序報批。

6.簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

7.辦理供地手續(xù)。

8.落實回遷工作。

（三）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查

舊村莊改造項目在納入“三舊”改造年度實施計劃后，由鎮(zhèn)（街）牽頭，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或申報主體委托有測繪資質(zhì)的機(jī)構(gòu)開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查工作。調(diào)查改造范圍內(nèi)土地、房屋權(quán)屬以及村集體戶籍人口、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化遺存、公建配套及市政設(shè)施等現(xiàn)狀基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，經(jīng)市自然資源局審核公示；公示無異議后，作為編制“三舊”項目改造方案的依據(jù)。

第十六條 舊廠房改造

（一）改造類型

根據(jù)控規(guī)和改造后的土地用途，舊廠房改造主要分為“工改工”項目（改造后為工業(yè)及工礦物流倉儲功能）、“工改商”項目（改造后以商服為主導(dǎo)功能，可按國土空間總體規(guī)劃要求兼容一定比例的非商業(yè)服務(wù)業(yè)用地）、“工改居”項目（改造后以居住為主導(dǎo)功能，可按國土空間總體規(guī)劃要求兼容一定比例的非居住用地）三類。

改造后涉及住宅功能且以協(xié)議出讓方式供地的改造項目，項目原權(quán)利人需要按規(guī)定聯(lián)動完成相應(yīng)規(guī)模的“工改工”“工改公”（改造后為教育、醫(yī)療、道路、綠地等公益性用地）或者“工改農(nóng)”（改造后為復(fù)墾驗收通過后的農(nóng)業(yè)用地），因客觀原因無法實施聯(lián)動改造的，允許原土地權(quán)屬人繳納貨幣抵扣款，專項用于扶持村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)改造提升。具體聯(lián)動操作細(xì)則由市自然資源局另行制定。

（二）改造方式

舊廠房改造的實施方式分為政府主導(dǎo)、自行改造、合作改造三種。

政府主導(dǎo)。由政府機(jī)構(gòu)或政府委托全資國有企業(yè)組織實施改造，通過征收、征用、收回等方式對改造項目范圍內(nèi)用地進(jìn)行整合，并通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式確定土地使用權(quán)人實施改造。

自行改造。主要包括以下類型：

1.改造項目范圍內(nèi)單一權(quán)利人對其用地實施改造。

2.改造項目范圍內(nèi)全部權(quán)利人通過以房地產(chǎn)作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到其中單一權(quán)利主體后實施改造。

合作改造。由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過市公共資源交易平臺以招標(biāo)、掛牌等公開方式選擇合作企業(yè)，合作企業(yè)的選擇和合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須依法表決通過，簽訂項目合作改造協(xié)議后由選定的合作企業(yè)實施。

（三）改造流程

舊廠房改造項目可按以下流程實施：

1.確定舊廠房改造范圍。

2.改造意愿表決。改造項目范圍內(nèi)地塊權(quán)利主體單一的，該主體同意實施改造；土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行改造；建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權(quán)利主體同意進(jìn)行改造。改造項目范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定地塊的總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于改造項目用地面積的80％。改造項目范圍內(nèi)地塊屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決同意進(jìn)行改造。

3.納入年度實施計劃并辦理“三舊”改造項目預(yù)申請手續(xù)。

4.若涉及公開引入合作企業(yè)改造的，應(yīng)當(dāng)通過市公共資源交易平臺公開選取，選取前招商文件須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決同意。

5.編制審批改造方案。涉及集體土地的改造項目，項目改造方案須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》相應(yīng)要求表決同意后，按有關(guān)程序報批；市自然資源局根據(jù)市人民政府審批意見核發(fā)批復(fù)文件。

6.開展土壤環(huán)境污染評價工作。

7.若涉及工改經(jīng)營性項目的，須完成公益性用地?zé)o償移交手續(xù)。

8.簽訂項目監(jiān)管協(xié)議。

9.辦理供地手續(xù)。

（四）土壤環(huán)境污染評價

舊廠房改造后規(guī)劃功能變更為居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地或新型產(chǎn)業(yè)用地的，改造主體應(yīng)當(dāng)對建設(shè)用地開展土壤污染情況調(diào)查。調(diào)查后按照土壤污染防治規(guī)定滿足使用要求且未列入建設(shè)用地土壤污染風(fēng)險防控和修復(fù)名錄的，方可無償移交公益性用地和組織土地出讓。

第五章 用地處理

第十七條 完善用地手續(xù)

（一）集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續(xù)且已經(jīng)使用的集體建設(shè)用地，落實處理（處罰）后，可以按現(xiàn)狀申請集體土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)。

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法手續(xù)且已經(jīng)使用的集體建設(shè)用地，須在規(guī)定期限前與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶簽訂征地補償安置協(xié)議并落實該征地補償安置；須按照要求完成聽證程序、辦理社保審核且落實處理（處罰）后，方可按現(xiàn)狀申請集體土地完善轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

（二）國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、改造方案已經(jīng)批復(fù)且符合相關(guān)規(guī)劃，用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日期間，未辦理合法用地手續(xù)且已實際使用的國有建設(shè)用地，落實處理（處罰）后，可以按現(xiàn)狀申請國有土地完善轉(zhuǎn)用手續(xù)。

（三）辦理集轉(zhuǎn)國手續(xù)

已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫、符合相關(guān)規(guī)劃且具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地，可由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，項目改造方案報開平市人民政府審批，土地征收手續(xù)上報江門市人民政府審批。

（四）辦理“三地”及其他用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)

“三舊”改造項目涉及難以單獨出具規(guī)劃要點、難以單獨標(biāo)圖入庫、難以獨立開發(fā)利用的邊角地、夾心地、插花地（以下簡稱“三地”），單個地塊不超過3畝且累計面積不超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的，可以一并納入改造范圍。

“三舊”改造項目涉及“三地”需辦理轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)的，可納入批次用地依法報批，或與主體地塊一并組卷上報江門市人民政府審批。涉及土地征收的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織表決同意，可不用舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。

“三舊”改造項目涉及的“三地”面積大于3畝，或累計面積超過項目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%，且原則上不超過20%，符合國土空間總體規(guī)劃（土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃）的，可根據(jù)個案處理原則上報江門市人民政府審批。

第十八條 違法用地處理

（一）已納入“三舊”改造范圍、符合相關(guān)規(guī)劃、未辦理合法手續(xù)且已實際使用的建設(shè)用地，用地行為發(fā)生在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日之間、1999年1月1日至2009年12月31日期間的，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》并結(jié)合省集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地政策、1988年修訂的土地管理法、1998年修訂的土地管理法等相關(guān)規(guī)定落實處理（處罰）。

（二）對1987年至1998年形成的違法用地，按照5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)罰款處理；1999年至2009年形成的違法用地，按照占用農(nóng)用地20元/平方米、占用農(nóng)用地以外土地10元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)罰款處理。

第十九條 供地方式

“三舊”用地、“三地”和其他用地，除政府收儲后按照規(guī)定劃撥或公開出讓的情形外，可以協(xié)議方式出讓給符合條件的改造主體。

第六章 地價計收與分配

第二十條 土地市場價格的確定

土地市場價格是某用途土地在市場上一般、平均水平價格，是土地受讓方為取得土地使用權(quán)而支付的所有費用，包括土地出讓金、其他形式的現(xiàn)金和實物補償折價、其他補償?shù)龋疽庖娭幸?guī)定的土地市場價格按國家及省有關(guān)規(guī)定開展評估工作。

涉及公開交易的，土地市場價格應(yīng)在確定規(guī)劃建設(shè)條件的前提下，通過評估機(jī)構(gòu)評估得出單宗出讓地塊評估結(jié)果，經(jīng)集體決策后確定公開出讓底價。出讓底價不能低于各項成本之和。

不涉及公開交易的，土地市場價格應(yīng)以經(jīng)容積率修正后的基準(zhǔn)地價和評估機(jī)構(gòu)評估價格中的最高價為基礎(chǔ)，經(jīng)集體決策和公示程序后，確定土地出讓價款。

第二十一條 舊城鎮(zhèn)改造項目地價計收與收益分配

舊城鎮(zhèn)改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的84%撥付給改造主體作為補償。

舊城鎮(zhèn)改造項目以協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的16%計收。

第二十二條 舊村莊改造項目地價計收與收益分配

舊村莊改造項目以公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的95%撥付給原集體土地所有權(quán)人作為補償。

舊村莊改造項目以協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的5%計收。

第二十三條 舊廠房改造項目地價計收與收儲補償

（一）“工改工”類

1.采用協(xié)議出讓方式供地的，保留工業(yè)用途提高容積率但不延長使用年限的，不需增繳土地價款。

2.采用公開出讓方式供地的，土地公開市場成交價款扣除財政計提及按規(guī)定繳納相關(guān)稅費后（不含收益分配所得應(yīng)當(dāng)繳納的企業(yè)所得稅或個人所得稅），可全額補償農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或企業(yè)等原土地權(quán)屬人。

（二）“工改商”類

1.采用協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的65%計收。

2.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的35%撥付給原權(quán)利人作為補償。

（三）“工改居”類

1.屬市、鎮(zhèn)（街）全資國有企業(yè)的舊廠房自行改造為含住宅用途項目的，按土地出讓價款的80%計收。

2.采用協(xié)議出讓方式供地的，按土地出讓價款的70%計收。

3.采用公開出讓方式供地的，由市自然資源局會同財政部門將公開市場成交價的30%撥付給原權(quán)利人作為補償。

原土地權(quán)屬人所取得的土地出讓收益補償，視作對原土地權(quán)屬人土地和地上建筑物（構(gòu)筑物）的征收補償（含土地前期整理、拆遷搬遷等費用）。其中，改造項目土地收回市政府土地儲備庫時已對原土地權(quán)屬人落實補償?shù)?，原土地?quán)屬人不再享受土地出讓收益補償分配。市、鎮(zhèn)（街）政府主導(dǎo)的省級以上重點搬遷改造項目，扣除上述補償和計提資金后的出讓收益可按一定比例撥付給原權(quán)利人，支持項目搬遷安置。

（四）“工改其他”類

對工業(yè)用地改造為教育、科技、醫(yī)衛(wèi)慈善、文化、體育用途的且以協(xié)議方式供地的項目，須按改造后用途重新核繳土地出讓價款，并按土地出讓價款的40%計收。

第七章 鼓勵扶持措施

第二十四條 鼓勵土地成片連片開發(fā)

（一）房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移給單一主體

改造范圍內(nèi)多宗用地將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體實施改造，原房地產(chǎn)權(quán)利人憑經(jīng)批準(zhǔn)的改造方案按規(guī)定享受稅收優(yōu)惠。村企合作改造的，通過市公共資源交易平臺公開遴選合作企業(yè)，村集體名下的國有用地可參照前述規(guī)定將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到該村集體與合作企業(yè)約定的單一主體實施改造。

（二）國有和集體打包出讓

對于納入“三舊”改造范圍、位置相鄰的集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地，可一并打包進(jìn)入土地市場，通過公開交易或協(xié)議方式確定使用權(quán)人，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一運營。

（三）土地置換

在符合規(guī)劃、權(quán)屬清晰、雙方自愿、價值相當(dāng)?shù)那疤嵯?，允許“三舊”用地之間或“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地或國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的土地置換。“三舊”用地與其他存量建設(shè)用地進(jìn)行空間位置互換后，該被置換的其他存量建設(shè)用地地塊可直接標(biāo)圖入庫，適用“三舊”改造優(yōu)惠政策，原“三舊”用地不再享受“三舊”改造優(yōu)惠政策。以拆除重建方式實施的“三舊”改造項目，可將標(biāo)圖入庫范圍內(nèi)的“三舊”用地進(jìn)行復(fù)墾，復(fù)墾產(chǎn)生的建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)可用于本項目范圍內(nèi)的非建設(shè)用地，辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)后一并實施改造，或有償轉(zhuǎn)讓給本市其他“三舊”改造項目使用。

（四）混合開發(fā)

用地面積達(dá)到30畝及以上的“工改工”項目，允許通過混合開發(fā)方式改造為融合工業(yè)、商服、辦公等功能齊備的綜合性項目（不包括商品住宅）。完成土地整理后，可統(tǒng)一按規(guī)定辦理供地手續(xù)，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。

第二十五條 簡化規(guī)劃調(diào)整程序

對納入“三舊”改造年度實施計劃，涉及規(guī)劃控制指標(biāo)調(diào)整的“改工”項目，不需調(diào)整控規(guī)，規(guī)劃條件論證經(jīng)批準(zhǔn)后，可作為建設(shè)用地規(guī)劃條件出具的依據(jù)，直接編制項目實施方案。

第二十六條 鼓勵實施微改造

對于納入標(biāo)圖入庫范圍，以保留原建筑物主體或采取加建擴(kuò)建、局部拆建、完善公建配套設(shè)施、改變建筑使用功能等方式實施的微改造項目，可享受以下優(yōu)惠政策：

（一）允許微改造項目改變建筑使用用途。允許在商業(yè)氛圍濃厚的沿街微改造建筑或歷史建筑（在對建筑的主體結(jié)構(gòu)不產(chǎn)生影響的情況下）有條件地變更建筑使用用途。

（二）給予五年過渡期政策優(yōu)惠。具有合法用地手續(xù)的舊城鎮(zhèn)或者舊廠房微改造項目，改造后用于改造為教育、醫(yī)療、體育、養(yǎng)老社會福利機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)＋產(chǎn)業(yè)、研發(fā)設(shè)計、科技服務(wù)、信息服務(wù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流用途，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，享受按原用途使用的5年過渡期政策，過渡期屆滿前6個月可按新用途申請并以協(xié)議出讓的方式辦理用地手續(xù)。

（三）多渠道籌措改造資金，支持微改造。積極引導(dǎo)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位（原產(chǎn)權(quán)單位）、專業(yè)經(jīng)營單位等社會力量及居民出資參與微改造。市財政安排專項補助資金用于扶持微改造。

（四）提高微改造審批效率。優(yōu)化規(guī)劃、用地、建設(shè)、消防、商事登記等行政審批手續(xù)辦理流程，提高審批效率。

第二十七條 支持優(yōu)先審批

經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造項目涉及的立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)等審批手續(xù)，全部納入“綠色通道”。對符合審批條件、手續(xù)齊全的項目，采取“一站式”服務(wù)，即收即辦、限時辦結(jié)。

第二十八條 加大經(jīng)費保障

加大財政對于“三舊”改造的支持力度，建立“三舊”改造專項資金，統(tǒng)籌安排土地出讓收入資金支持“三舊”改造。支持市、鎮(zhèn)（街）從“工改居”“工改商”項目的土地出讓價款各自分成部分中，分別計提一定比例的資金，建立工業(yè)改造提升扶持獎勵專項資金，專款用于扶持獎勵“工改工”“工改公”“工改農(nóng)”等工業(yè)改造提升項目。

第二十九條 落實稅費優(yōu)惠

1.實施“三舊”改造要優(yōu)先選擇工礦企業(yè)棚戶區(qū)、城市危舊房，執(zhí)行“三舊”改造優(yōu)惠政策?！叭f”用地經(jīng)規(guī)定程序納入棚戶區(qū)改造范圍的，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。對棚戶區(qū)改造涉及的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等，按照國家有關(guān)規(guī)定予以減免。個人的征地補償款及因征地重新購置安置住房的，可按有關(guān)規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。企業(yè)用于棚戶區(qū)改造的支出可享受企業(yè)所得稅稅前扣除政策。棚戶區(qū)改造安置小區(qū)的有線電視、供水、供電、供氣、排水、通訊、光纖、道路等市政公用設(shè)施由屬地政府或相關(guān)單位出資配套建設(shè)，入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營性收費項目按低限減半征收。

2.“三舊”改造項目涉稅管理按照《廣東省“三舊”改造稅收指引》的規(guī)定辦理。

3.“三舊”改造項目依法免收各項行政事業(yè)性收費。

第三十條 鼓勵金融扶持

鼓勵銀行機(jī)構(gòu)向“三舊”改造項目給予信貸支持。充分利用政策性銀行資金額度高、利率低、期限長等優(yōu)勢，鼓勵商業(yè)銀行給予優(yōu)惠貸款支持，積極引入各類低成本資金。

第三十一條 加強(qiáng)歷史文化保護(hù)

切實加強(qiáng)對歷史遺產(chǎn)、不可移動文物及歷史建筑的保護(hù)，對以拆除重建、改建擴(kuò)建等方式實施改造需要保留的歷史遺產(chǎn)、不可移動文物或歷史建筑，制定相應(yīng)保護(hù)管理措施，并依法履行相應(yīng)審批和備案程序。

第三十二條 行政司法保障

對由市場主體實施且“三舊”改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的全面改造項目，原權(quán)利主體對搬遷補償安置協(xié)議不能達(dá)成一致意見，符合以下分類情形的，原權(quán)利主體均可向市人民政府申請裁決搬遷補償安置協(xié)議的合理性，并要求限期搬遷：

（1）土地或地上建筑物為多個權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于95%的按份共有人已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建筑物總面積不少于95%且占總?cè)藬?shù)不少于95%的權(quán)利主體已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

（3）拆除范圍內(nèi)用地包含多個地塊的，符合上述規(guī)定的地塊總用地面積應(yīng)當(dāng)不少于拆除范圍用地面積的80%。

（4）屬于舊村莊改造用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及不少于95%的村民或戶代表已簽訂搬遷補償安置協(xié)議。

對政府裁決不服的，可依法申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不履行行政裁決的，作出裁決的人民政府可以自期限屆滿之日起三個月內(nèi)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

市人民政府進(jìn)行裁決前，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行調(diào)解。

第八章 項目監(jiān)管

第三十三條 實施精準(zhǔn)監(jiān)管

加強(qiáng)“資金與信用、進(jìn)度與效益、分配與產(chǎn)業(yè)”等重要事項的全流程監(jiān)管。項目改造方案報市人民政府批準(zhǔn)后，鎮(zhèn)（街）應(yīng)當(dāng)和改造主體簽訂項目監(jiān)管協(xié)議，明確無償移交的公益性用地、公共建筑或補繳地價款等義務(wù)，按征地補償安置方案履行相關(guān)補償、回遷及過渡期安置的義務(wù)，項目實施進(jìn)度安排及完成時限以及其他事項等監(jiān)管內(nèi)容。項目監(jiān)管協(xié)議作為合同出讓附件，有關(guān)主管部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對“三舊”改造項目進(jìn)行績效評價與聯(lián)合監(jiān)管。加強(qiáng)“三舊”項目實施過程中各職能部門和鎮(zhèn)（街）的行政效能監(jiān)管，防范廉政風(fēng)險。

第三十四條 建立“三舊”改造項目退出機(jī)制

加強(qiáng)對“三舊”改造項目的時限管理，對未按照改造方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴(yán)肅依法處理。

第三十五條 建立“三舊”改造資金監(jiān)管制度

“舊城鎮(zhèn)”“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權(quán)出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設(shè)立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復(fù)建安置資金，監(jiān)管賬戶內(nèi)資金由改造主體、市自然資源局和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保專款專用?；蛟诤炗喭恋厥褂脵?quán)出讓合同之前由改造主體向市自然資源局提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函（銀行保函應(yīng)為不可撤銷、無條件的見索即付保函），由市自然資源局負(fù)責(zé)監(jiān)管。

第三十六條 實行信息全流程公開

以信息公開為抓手，建立有效的風(fēng)險防控體系，打造“三舊”改造陽光工程，嚴(yán)防廉政風(fēng)險。將“三舊”改造標(biāo)圖入庫、項目確認(rèn)、規(guī)劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂項目監(jiān)管協(xié)議、土地供應(yīng)、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標(biāo)準(zhǔn)和辦事流程納入政府信息主動公開范圍。對具體“三舊”改造項目的審批結(jié)果應(yīng)依法依規(guī)及時公開。

第九章 法律責(zé)任

第三十七條 改造主體法律責(zé)任

改造主體未按照實施方案和供地文書確定的開竣工時間、土地用途、開發(fā)強(qiáng)度等實施改造的，取消“三舊”改造相關(guān)優(yōu)惠政策，并按《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務(wù)院令第55號）等規(guī)定實施處罰；對拆除重建或者新建部分構(gòu)成閑置土地的，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）處理；對以“三舊”改造為名騙取完善歷史用地手續(xù)的，一經(jīng)查實，嚴(yán)肅依法處理。

改造主體違反《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)實施改造的，依法追究法律責(zé)任。

第三十八條 部門及其工作人員法律責(zé)任

市相關(guān)部門及其工作人員在“三舊”改造管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第十條 附  則

第三十九條 本意見下列用語的含義

公益性用地是指用于建設(shè)公園、綠地、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等服務(wù)社會公眾的基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施的土地，根據(jù)國家《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號），“公益性用地”包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、交通運輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間、特殊用地。

第四十條 本意見實施前本市有關(guān)政策與本意見規(guī)定不一致的，以本意見為準(zhǔn)。

第四十一條 本意見自2022年9月1日施行，有效期為5年。

第四十二條 本意見由開平市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。